Il n’existe malheureusement pas, en Belgique, de réglementation définissant la superficie habitable d’un bien telle qu’elle existe, par exemple, en France (loi Carrez) ou aux Pays-Bas (Meetinstructie).
Et ça, c’est bien dommage car cela laisse le champ libre à de nombreux abus tant de la part des particuliers que des professionnels.
En effet, outre la pratique largement répandue d’arrondir les surfaces calculées vers le haut (résultant souvent en une surévaluation d’au moins 5 à 10% de la superficie réelle), chacun y va de sa propre définition d’une « surface habitable ».
Certains vont même jusqu’à inclure un pourcentage des espaces extérieurs (tels que balcon ou terrasse) ou des surfaces communes d’un immeuble en fonction des quotités de l’appartement au sein de la copropriété.
Voici quelques définitions les plus souvent utilisées :
- Surface bâtie : le total des m² construits (tous les étages, garage, cave et grenier inclus).
- Surface au sol : nombre de m² bâtis sur un niveau.
- Surface brute habitable : surface des pièces d’habitation en ce compris les murs intérieurs et extérieurs (la moitié de l’épaisseur des murs mitoyens), hors cave, grenier et parties communes. Pour les espaces sous comble, il n’est tenu compte que des surfaces avec une hauteur sous plafond de minimum 150 cm.
- Surface nette habitable : surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines techniques et des parties inférieures à une certaine hauteur (généralement 150 cm).
- Surface PEB : les certificateurs énergétiques tiennent compte des pièces dites « chauffées » ainsi que de l’épaisseur des murs (50% pour les murs mitoyens). Ne sont pas comptabilisées les surfaces des locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 210 cm à Bruxelles (150 cm en Flandre et Wallonie).
Bref, vous l’aurez compris : En Belgique, le prix au m² d’un bien n’est malheureusement pas un indicateur fiable.
En effet, tant qu’il n’y aura pas de définition unique et imposée à tous les acteurs du secteur immobilier de la notion de « m² habitable », cet indicateur n’aura aucune valeur de référence.
En outre, étant donné qu’en Belgique, on vend un bien immobilier « dans l’état connu de l’acquéreur » sans aucune mention de surface construite ou habitable, il n’existe donc aucun registre officiel reprenant des informations relatives aux m².
Toute référence à un « prix au m² » est donc à prendre avec la plus grande prudence et n’a, au mieux, qu’une valeur indicative toute relative !
Dans l’intérêt de toutes les parties, mais surtout pour une plus grande transparence vis-à-vis du consommateur/acheteur, nous pensons chez 5BRICKS qu’il serait temps de légiférer en la matière en nous inspirant de nos pays voisins.
