Après une année 2021 de tous les records (en nombre de transactions et de prix), une nouvelle année débute et 5BRICKS vous propose sa vision du marché pour 2022 et les années à venir !
Après deux années consécutives de forte hausse des prix immobiliers, nous nous attendons à une année d’accalmie qui devrait connaître une augmentation des prix plus en ligne avec le niveau de l’inflation (environ 3%).
Nous avons quatre bonnes raisons de croire que la fête est finie et que le marché va retrouver la raison… avant de connaître, peut-être, un coup de froid.
Ce qui risque de calmer le marché de l’immobilier résidentiel en 2022 et après :
A court terme,
- Des conditions de crédit plus contraignantes
Dès ce 1er janvier 2022, les banques auront l’obligation de réaliser une expertise du bien immobilier avant d’octroyer un crédit hypothécaire. C’est la valeur de cette expertise qui déterminera le montant du prêt accordé et non plus le prix d’achat offert. L’apport personnel de l’acquéreur risque donc de devenir plus important, ce qui désavantagera d’autant plus les jeunes primo-accédants.
- Une remontée des taux d’intérêt
Inévitablement, avec le retour de l’inflation, les taux d’intérêt ne manqueront pas d’augmenter, même si cette hausse devrait être lente et légère durant 2022. Plus cette remontée des taux sera forte, plus elle entamera directement le pouvoir d’achat immobilier des candidats acquéreurs.
A moyen ou plus long terme,
- Des modifications de la fiscalité immobilière
On en parle depuis très longtemps, mais cette réforme de la fiscalité immobilière devrait aboutir en 2024. Elle aura des conséquences principalement pour les candidats investisseurs en immobilier. Il s’agit avant tout de la taxation des loyers réels (avec déduction des frais de l’ordre de 40 à 50 %), mais également d’une taxation des plus-values immobilières à 30 %, à l’instar du précompte mobilier.
En contrepartie, le fisc devrait supprimer ou réduire d’autres taxes immobilières, ce qui devrait réduire l’impact négatif sur les rendements immobiliers.
- L’obligation de rénovation énergétique
La principale épée de Damoclès qui pèse sur le marché de l’immobilier est bien l’isolation des logements qui deviendra obligatoire à partir de 2030 (en application d’une directive européenne). A Bruxelles, par exemple, tous les bâtiments résidentiels devront afficher un PEB C+ en 2050. D’ici là, les propriétaires devront procéder à des travaux de rénovation énergétique tous les 5 ans pour mettre progressivement leur immeuble aux normes.
Ces mesures obligatoires auront, sans nul doute, un impact sur les prix immobiliers, creusant l’écart entre les prix du neuf et ceux de l’ancien non rénové. Les logements économes en énergie seront très prisés tandis que ceux qui seront restés dans leur jus risquent de chuter.
Nous pensons qu’au fur et à mesure que l’on se rapprochera de la date butoir, les propriétaires de « passoires énergétiques » (soit les PEB F & G) seront de plus en plus nombreux à revendre leur propriété, ce qui entraînera vraisemblablement une baisse de prix de ces biens.
Malgré toutes ces contraintes certaines ou à venir, nous sommes convaincus que l’immobilier résidentiel restera la valeur refuge par excellence. Toutefois, il est bon de se rappeler que les arbres ne montent pas jusqu’au ciel !
Envie de discuter de vos projets immobiliers pour 2022 avec nos agents ?
