La nouvelle importance du score PEB
Jusqu’à présent, le score PEB d’un logement n’avait qu’un faible impact sur son prix d’acquisition, la règle immuable depuis la nuit des temps étant : localisation, localisation et encore localisation !
Mais depuis peu, et surtout depuis la récente explosion des coûts de l’énergie, la performance énergétique des habitations préoccupe de plus en plus de candidats acquéreurs.
Différentes raisons, plus économiques qu’écologiques, expliquent ce regain d’intérêt pour un « bon » PEB.
Pourquoi est-ce qu’un bon score PEB est devenu essentiel ?
Avec la forte inflation que connaissent les matériaux de construction, un mauvais score PEB est synonyme d’un important budget de rénovation à prévoir, surtout dans la perspective des objectifs imposés par l’Europe pour atteindre la quasi-neutralité carbone du parc immobilier en 2050. La Région bruxelloise s’est, quant à elle, fixée l’objectif d’atteindre un niveau moyen C+ de performance énergétique des logements (PEB) d’ici 2050, soit une consommation de 100 kWh/m²/an en moyenne.
Une autre raison est liée aux conditions d’octroi d’un crédit immobilier. En effet, au vu des conséquences de la transition vers une économie bas carbone sur la santé financière des ménages, les banques doivent exiger le certificat PEB du bien convoité et en tenir compte dans leur analyse de risques. Car, sans rénovation appropriée, des logements classés G, F ou E pourraient perdre en valeur au cours des prochaines années/décennies. De plus, avec une facture énergétique qui s’envole, c’est la capacité de remboursement de l’emprunteur qui est sous risque.
Les banques auront également tout intérêt à diminuer la quote-part de ces bâtiments énergivores dans leur portefeuille. En conséquence, l’apport personnel exigé pour ce type de bien va augmenter et rendra donc l’accès au crédit plus compliqué pour les ménages moins aisés.
Actuellement, un « bon » certificat énergétique entraîne déjà quasi partout une légère réduction du taux d’emprunt.
Tant pour les candidats locataires que les acquéreurs, le PEB est devenu désormais un critère d’importance dans leurs recherches. Depuis 2019, les logements affichant un score B, C ou D, ont vu leur loyer partir à la hausse, tandis que ceux ayant un moins bon score (E, F, G) ont vu leur loyer augmenter bien plus lentement, voire régresser, selon le site certinergie.be.
De même, les propriétaires et investisseurs sont de plus en plus attentifs au PEB. Un bon PEB permet d’avoir des charges mensuelles moins élevées. Par conséquent, le loyer demandé peut être supérieur ce qui améliorera le rendement de leur investissement.
Impact du score PEB dans l’indexation du loyer et la location
L’importance de ce critère énergétique ne fera que se renforcer dans les années à venir. En effet, plusieurs mesures sont envisagées, ou pourraient l’être, pour « encourager » (ou plutôt contraindre) les propriétaires à améliorer l’efficacité énergétique de leur bien.
Il est notamment question, en région bruxelloise, de limiter voire interdire l’indexation des loyers pour les biens les plus énergivores. Ainsi pour les logements estampillés « E », l’indexation sera plafonnée à 50% et elle sera interdite pour les scores « F » et « G ».
Ira-t-on jusqu’à interdire progressivement la location des « passoires thermiques » comme ce sera le cas en France à partir de 2025 (scores « G ») ou 2028 (scores « F ») ? Ou peut-on s’attendre à une majoration plus ou moins importante du précompte immobilier en fonction du score énergétique ?
Une chose est certaine, à l’avenir, le score énergétique d’un bien immobilier pèsera de plus en plus lourd dans son estimation de valeur et sera prétexte à une plus grande marge de négociation de la part du candidat acquéreur. S’agira-t-il plutôt d’une décote des biens les plus énergivores ou bien d’une surcote des biens présentant une bonne performance énergétique ?
Peut-être un peu des deux… En tous cas, avec l’isolation obligatoire des logements à partir de 2030 et des mesures probablement de plus en plus « coercitives », il sera devenu trop coûteux pour certains propriétaires d’effectuer les travaux de rénovation exigés. Nous pensons donc que le marché immobilier connaîtra un afflux de biens énergivores qui accentuera encore la pression à la baisse sur les prix de ceux-ci.
Petit conseil d’ami aux propriétaires : si vous en avez les moyens, pensez dès aujourd’hui à la rénovation énergétique de votre/vos bien(s) dans un souci de préservation (ou valorisation future) de votre capital… et de la planète !
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