En réponse à l’obligation pour tous les pays de l'Union Européenne d’atteindre la neutralité carbone à l’horizon 2050, et donc de ses logements, la Région bruxelloise s’est engagée à réduire la consommation moyenne d’énergie primaire de l’ensemble de son parc immobilier résidentiel à 100 kWh/m²/an d’ici à 2050. Cela représente le niveau "C+" sur l’échelle du certificat de performance énergétique (PEB).
Un système d’obligation de rénovation du bâti est donc mis en place pour l’ensemble des unités PEB résidentielles sur le territoire bruxellois.
La fin des "passoires thermiques"
L’ordonnance votée par le parlement bruxellois a fixé les différentes étapes jusqu’à l’échéance de 2050 :
- En 2030, tout logement bruxellois devra obligatoirement disposer d’un certificat PEB (et non plus exclusivement les biens mis en vente ou en location) ;
- En 2033, le niveau de PEB minimal exigé sera fixé au label "E" (soit un maximum de 275 kWh/m²/an). Les logements de catégories "F" et "G" seront donc interdits sous peine de sanctions ;
- En 2045, ce sera au tour des immeubles affichant un PEB "E" et "D" de devenir hors-la-loi, puisque le niveau minimal sera alors fixé au label "C" (150 kWh/m²/an) ;
- En 2050, l’ensemble du parc immobilier bruxellois devra avoir atteinte le label "C+" (100 kWh/m²/an).
Bref, plus de 80 % des logements bruxellois sont concernés et vont devoir être rénovés d’ici 2045, soit l’équivalent de 5 par jour pendant 21 ans… et actuellement, on est très loin du compte !
Des primes à la rénovation
Pour soutenir les propriétaires, Bruxelles propose une série de primes et un accompagnement via son dispositif d'aide à la rénovation : Rénolution. "La Région a la responsabilité de continuer à développer pour chaque public cible un accompagnement à la rénovation et des solutions de financement conséquentes et adaptées pour permettre à chacun de vivre dans un logement isolé et confortable. La Région bruxelloise a donc une obligation de résultats et de moyens" dixit le ministre bruxellois de l'Environnement Alain Maron (Ecolo).
Des dérogations prévues
Le texte prévoit plusieurs dispositifs et filets sociaux permettant de prendre en compte les difficultés qu'éprouveront certains propriétaires pour remplir les objectifs fixés par la Région.
Un courrier sera envoyé aux propriétaires deux ans avant l’échéance pour prévenir de la réglementation et avertir des dérogations mobilisables.
Ces dérogations répondent à différents cas de figure. Par exemple : l’atteinte de l’objectif n’est techniquement pas possible au regard des exigences de protection patrimoniale (immeuble classé au patrimoine) ou les montants d’investissement sont disproportionnés par rapport à un logement comparable, etc.
Mais surtout des sanctions financières très lourdes
Si, à l'échéance 2033 ou 2045, le PEB minimal fixé par la Région n'est pas atteinte, des sanctions s'appliqueront sur la base du régime existant pour la réglementation PEB actuelle. L'amende PEB sera toutefois libératoire, mais suffisamment élevée pour privilégier le choix de la réalisation des travaux d'amélioration.
Comment sera calculée l’amende PEB ?
Le montant sera fonction de la superficie du logement et de l’écart avec l’exigence, sur base de la formule suivante : 2,5 x superficie du logement (en m²) x écart avec l’exigence (en kWh/m²/an). Le calcul de l’écart avec l’exigence (fixée à 275 kWh/m²/an en 2033) se base sur le certificat PEB du bien. Cet écart est plafonné à une valeur de 125 kWh/m²/an (soit une consommation maximale de 400 kWh/m²/an).
Par exemple :
- Pour un logement de 100 m² avec un PEB "F" moyen en 2033, l’amende pour un écart d’une classe s’élèvera à 8.750 €, mais pourra s’élever jusqu’à maximum 31.250 € dans le cas d’un écart de deux classes en 2033 (PEB "G").
- Pour un bien de plus de 320 m², l’addition sera salée et pourra donc dépasser les 100.000 € !
Qu'en sera-t-il pour les copropriétés ?
Les propriétaires d’un logement situé dans une copropriété auront également l’obligation de faire établir un certificat PEB individuel.
Par conséquent, outre l’obligation de rénovation qui incombe au propriétaire afin d’atteindre l’exigence de performance énergétique imposée à son bien, une obligation de moyens renforcée incombant directement à l’association des copropriétaires est instaurée. Dans ce système, l’association des copropriétaires engagerait sa responsabilité lorsqu’un lot individuel de la copropriété n’atteint pas les objectifs fixés en matière de PEB, sauf si elle peut démontrer qu’elle a été suffisamment diligente et qu’elle n’a pas commis de faute. Ce nouveau système comprend ainsi l’obligation, pour l’association des copropriétaires, de procéder aux travaux de rénovation liés aux parties communes de l’immeuble (toiture, façades, ...).
Pour les grands immeubles à appartements des années 60-70, les montants s'annoncent exorbitants, mais seront divisés entre les propriétaires en fonction de leurs quotités.
En résumé :
À partir d’aujourd’hui, les propriétaires (et copropriétaires) d’un bien de classe "G" ou "F" auront une période de 10 ans pour réaliser les travaux nécessaires pour atteindre au minimum la classe "E", les propriétaires d’un bien en classe "E" ou "D" auront une période de 20 ans pour réaliser les travaux nécessaires et atteindre au minimum la classe "C". A défaut, des sanctions financières plutôt dissuasives sont prévues. A bon entendeur...
